מה שבין כלכלה שיתופית להשקעות בנדל״ן

מה שבין כלכלה שיתופית להשקעות בנדל״ן מאת מעיין בכר

עולם הנדל״ן בכלל וענף הבניה בפרט רווי משברים וטלטלות. חברות ענק מתמוטטות וגוררות אחריהן מפולת כבדה. משברים כלכליים נוספים נובעים מחוסר יציבות השוק, האטה במכירות בעקבותיה נתקעים בשנים האחרונות צמחו וקרסו מודלים שונים של השקעות בנדל״ן. צמיחתם של המודלים השונים נבעה מחיפוש אחר אפיקי השקעה מניבים, כאלטרנטיבה לאפיקי ההשקעה בשוק ההון ולריביות הנמוכות (ולעתים השליליות) המקובלות בשנים האחרונות. אז מדוע דעכו המודלים השונים להשקעות שיתופיות בנדל״ן? מהן הסיבות לכישלונות? והאם זה מעיד על תום עידן ההשקעות השיתופיות בתחום הנדל״ן?יזמים עם עשרות ומאות יחידות דיור לא מכורות ועוד סיבות רבות, אשר את חלקן נמנה בפרק הבא. הנפגעים הראשונים הם הדיירים. אז מה עושים? איך נזהרים מראש מלהיכנס לעסקה מסוכנת? מה צריך לבדוק? ואיך מתמודדים עם הנפילה? 

ראשון התפתח מודל קבוצות הרכישה, באמצעות מודל קבוצות הרכישה הפכו המשקיעים ל״יזמי נדל״ן״ קטנים, אשר התקשרו עם חברה מנהלת וציפו לרכוש נכס במחיר נמוך ממחיר השוק תוך חסכון של ״הרווח היזמי״. בתקופת שגשוג קבוצות הרכישה צמחו חברות ניהול שונות אשר הציעו לרוכשים נכסים במחירים נמוכים משמעותית ממחיר השוק. ואולם, המחיר המפתה איננו בכדי. שכן הרוכש בקבוצת רכישה נטל על עצמו סיכונים רבים מבלי שהיה מודע לכך מראש. בין היתר, רוכשים אלו רכשו נכס מבלי שהיתה להם ודאות ביחס למחיר הסופי של הנכס או ללוחות הזמנים לקבלתו. כך מצאו עצמם רוכשים רבים משלמים עלויות גבוהות בהרבה מהעלויות שצפו מלכתחילה וממתינים לקבלת הנכס זמן רב הרבה יותר ממה שחשבו מראש. וזאת מבלי להתייחס למצבים בהם רוכשים נותרו ללא כל תמורה כלל לכספם בעת קריסתן של חברות ניהול מוכרות ובהיעדר הגנה של חוק המכר. 

קריסתן המתוקשרת של קבוצות רכישה שונות ושל חברות ניהול אשר הובילו בניית פרויקטים במודל זה, הוביל לפשיטת רגל של מודל זה ולרתיעה רבה מצד משקיעים או רוכשי דירות החוששים לשים כספם על קרן הצבי.

ואולם, השקעה בנדל״ן נחשבת להשקעה בטוחה יחסית המניבה תשואה טובה לבעלי הנכסים. ועל כן, חיפושם של משקיעים אחר אפיקי השקעה טובים בתחום הנדל״ן הוביל להתפתחות מודל חדש של קרנות השקעה בנדל״ן, המציעות למשקיעים השקעות משותפות מניבות בעיקר בחו״ל, בסכומי השקעה לא גבוהים יחסית (בהשוואה לעלות רכישת נכס נדל״ן מניב).

בחירה נכונה של נכסי ההשקה וניהול המיזם על ידי חברה מנהלת מקצועית ומנוסה יבטיח הצלחתן של השקעות שיתופיות הן במבנה קבוצות הרכישה והן במודל ההשקעות בנדל"ן

בשנתיים האחרונות נהר ציבור המשקיעים והשקיע מיליארדי שקלים בקרנות אלו. אולם, פרסומים שליליים ביחס לקרנות נדל״ן שונות הובילו לאחרונה לדעיכה משמעותית בהשקעות באפיק זה ולקריסה של קרנות להשקעה בנדל״ן מוכרות. מודל זה אומנם לא פשט את הרגל אך ההתעניינות בו הצטמצמה באופן משמעותי.

קיים מכנה משותף לא רק לסיבה לצמיחתם של המודלים השונים להשקעה בנדל״ן אלא גם לקריסתם. המודלים הנ״ל, מבוססים על כוחה של הכלכלה השיתופית, המאפשר למשקיע הקטן להשתתף במיזם נדל״ן גדול אשר בעבר היה נחלתם של החברות היזמיות הגדולות בלבד (בדרך של שותפות, מלווים או בהשקעות הוניות). לרוב, המשקיע ״הקטן״ נעדר אינפורמציה מספיקה על השקעתו (גם בעת בחירת ההשקעה וגם בניהולה) ובכך הוא נעדר שליטה או הבנה ביחס לסיכון האמיתי הכרוך בהשקעתו, השקעה אשר לעיתים מנוהלת על ידי גוף אשר איננו פועל בהכרח במקצועיות ובנאמנות.

ואולם, לטעמי, קריסתן של חברות ניהול או קרנות השקעה שונות איננה נעוצה בהכרח ״בכוונותיהם״ הרעות של מנהלי הקבוצה אלא דווקא בבחירה לא מקצועית של הפרויקט או הנכס להשקעה מלכתחילה ובניהול לא נכון ולא מקצועי של המיזם.

פרמטרים רבים משפיעים על בחירת נכס / פרויקט להשקעה ועל סיכוייו להניב למשקיע תשואה טובה לכספו. התייחסות למחירי שוק ולתשואה הקיימת באזור מסוים, איננה יכולה לנבא לבד את שוויו של הנכס או התשואה שיניב בעוד מספר שנים. ניתוח נכון ומקיף של פוטנציאל ההשבחה של הנכס ופוטנציאל ההתפתחות של האזור בו ממוקם הנכס, וניתוח מקצועי של העלויות והסיכונים, יקטין באופן משמעותי את הסיכונים הכרוכים בהשקעה ויגדיל באופן משמעותי את התשואה הצפויה להתקבל. חברות רבות מתיימרות להציע נכסים להשקעה בעלי פוטנציאל השבחה גבוה, אך רבות מהן פועלות בחוסר מקצועיות ובוחרות פרויקטים בהם הסיכון גבוה ופוטנציאל ההשבחה נמוך בהרבה מזה שמוצג למשקיעים.
קיימים משתנים רבים המשפיעים על התשואה שעתיד הנכס להניב, החל ממשתנים סביבתיים (קרבה לאזורי תעשיה, לצירי תחבורה ראשיים, קרבה לאוניברסיטאות ומרכזי פנאי), דרך ראיה רחבה של מגמת ההתפתחות הכללית האזורית (הן בהיבטים תכנוניים והן בהיבטים חברתיים ודמוגרפים), ועד מבנה העסקה ותכנון הנכס עצמו, למקסום התשואה ופוטנציאל הנכס הנרכש. ניתוח פוטנציאל השבחת הנכס מורכב מניתוח מקצועי של מספר אנשי מקצוע בתחומים שונים (עורכי דין, אדריכלים, שמאים, אנשי כלכלה, מדעי המדינה ומדעי החברה).
לאחר בחינה נכונה של הנכס או הפרויקט להשקעה, יש חשיבות בבחירת הגורם המנהל, אשר יבטיח ניהול המיזם באופן מקצועי החל משלב בניית המערכת החוזית והמבנה העסקי ומשפטי, דרך בחירת אנשי המקצוע המובילים אותו, ניהול ובקרת התקציב של הפרויקט, טיפול במכשולים הצצים בדרך ועוד.
לטעמי, בחירה נכונה של נכסי ההשקעה וניהול המיזם על ידי חברה מנהלת מקצועית ומנוסה יבטיח הצלחתן של השקעות שיתופיות הן במבנה קבוצות הרכישה והן במודל ההשקעות בנדל״ן. מודלים אלו הם נכונים מבחינה כלכלית ואולם לשם הצלחתם יש להתאים את הרגולציה ולהבטיח שקיפות והגנה על המשקיעים.

נכתב על ידי עו"ד מעיין בכר, קבוצת גביש שחם (GSG).

דילוג לתוכן